Aujourd’hui nous accueillons Paul du très bon blog Sérial Investisseur qui nous a préparé un article à propos de l’investissement locatif et de la nécessité ou non de passer par un agent immobilier! Son blog présente différentes manières d’investir et aborde des sujets sur la fiscalité ! Je vous conseille d’aller y faire un tour, on y trouve beaucoup de vécu et c’est très enrichissant.
Vous hésitez : investir grâce aux conseils d’un professionnel de l’immobilier ou acheter en direct pour faire sauter la commission d’agence ? C’est vrai que c’est tentant quand on fait le calcul : l’économie peut vite monter à 5 000, 10 000 euros voire plus.
En même temps, vous avez peur de vous planter. Peut-être qu’avec un agent immobilier vous éviteriez certaines erreurs qui pourraient s’avérer coûteuses, très coûteuses. Bref, vous êtes perdu.
Alors, laissez-moi vous dire une chose : l’investissement immobilier est fait de multiples décisions à prendre, il y en aura de plus compliquées que celle-ci. Et puis, une bonne affaire reste toujours une bonne affaire, qu’il faille payer un intermédiaire ou non.
Ceci dit, il est toujours bon de démonter un certain nombre de mythes concernant les avantages / inconvénients à faire appel à une agence immobilière.
Vous n’avez pas le temps
La plupart des gens qui débutent dans l’investissement immobilier considèrent la matière comme complexe et chronophage.
S’il est difficile de soutenir que l’immobilier est une chose simple, l’aspect chronophage mérite d’être sacrément minoré ! En fait, il s’agit essentiellement d’une question d’organisation dans vos recherches.
La première chose à savoir est : qu’est-ce que vous cherchez au juste ? Ayez des critères sélectifs : rentabilité, ville, type de bien, travaux ou absence de travaux, niveaux de taxe foncière, de charges… Plus vos critères seront précis moins vous risquerez de vous éparpiller.
La seconde : comment chercher ? Voici mes 4 sites préférés par ordre de préférence :
- http://www.leboncoin.fr/
- http://www.seloger.com/
- http://www.logic-immo.com/
- http://www.cr-bassenormandie.notaires.fr/
Je suis sûr que vous les connaissez tous, sauf peut-être le dernier.
Tous les biens que j’ai achetés l’ont été par le biais de l’un de ces sites. J’y fais toujours des « recherches avancées ». Cela me prend 10 minutes le matin et 10 minutes le soir. Est-ce vraiment insurmontable ?
Si vous manquez définitivement de méthode, choisissez un agent immobilier.
Réduisez les frais d’agence
Statistiquement, ces frais représentent 6 à 7 % du prix de vente dans une agence traditionnelle. Les mandataires immobiliers (vous savez, ceux qui travaillent depuis leur domicile avec moins de frais fixes) prélèvent de leur côté entre 3 et 5 %.
N’oubliez jamais une chose : ces frais sont négociables. A plusieurs reprises, alors que le prix que je proposais était inférieur d’environ 1000 / 1500 euros euros à celui souhaité par le vendeur, j’ai demandé à l’agence de faire un effort sur sa commission pour que la vente se réalise. Les frais d’agence permettent aux agents immobiliers de se nourrir, ne perdez pas de vue cet aspect. Evidemment, si vous êtes sur un bien ultra-prisé et que 10 acquéreurs potentiels sont prêts à dégainer après vous, évitez de jouer à ce jeu-là…
Alors oui, vous aurez à payer peut-être 5 % du prix de vente mais l’avantage est que vous avez à faire à un intermédiaire. Ce n’est donc pas le propriétaire que vous avez en face de vous. Il y par moins de risques de le froisser en formulant une offre à moins 30 ou moins 40 %. La relation est moins émotive, moins chargée d’affect. Dans ce cas, voyez l’agent immobilier comme un allié qui pourra user de son statut de professionnel auprès du vendeur pour tenter de le convaincre.
Généralement, les agents immobiliers connaissent le prix auquel les propriétaires sont prêts à lâcher le bien. Vous n’avez pas remarqué, souvent ils vous disent « vous pouvez espérer rogner encore 5 000 euros ». Traduisez cela comme la nouvelle base de négociation… et commencez par proposer moins 10 000 !
Si vous cherchez à acheter directement auprès d’un particulier, vérifiez qu’il ne se soit pas « enflammé » sur le prix. Il y a encore des personnes qui se croient en 2008 (au plus haut des prix de l’immobilier en France). Si le bien est sur-côté ne serait- ce que de 10 %, passez votre chemin.
Les conseils d’un pro : ah oui vraiment ?
En passant par une agence ou un mandataire, vous payez les recommandations d’un professionnel. Enfin, çà c’est ce que vous sert le lobby immobilier. Aucune stat officielle sur le sujet mais les vrais pros dans l’immobilier, je dirais qu’il y en a un sur quatre – et je suis gentil.
Une petite anecdote sur le sujet : on a acheté un appartement dans le centre-ville de Caen en 2015 – oui, je sais, je ne recommande pas ce type d’investissement, comme je l’ai expliqué dans cette vidéo (lien : http://serialinvestisseur.fr/affaire-tourner-cauchemar/), mais bon, sur ce coup-là, difficile de passer à côté.
La négociatrice n’a pas été fichue de répondre à la moindre question, même parmi les plus basiques : montant de la taxe foncière, montant des charges de copropriété, … Il fallait toujours attendre trois jours qu’elle ait appelé le propriétaire pour faire le perroquet. A l ‘arrivée, son agence a ramassé un billet de 5 000 euros… C’était juste frustrant mais impossible de la contourner (et ce n’est pas faute d’avoir essayé !) : le propriétaire qui était un petit papy ne jurait que pas son agence avec laquelle il travaillait depuis 30 ans.
Ne vous attendez pas non plus à bénéficier de conseils précis par une agence immobilière, surtout dans le domaine de l’investissement immobilier. Comme je l’ai déjà dit : vous INVESTISSEZ, les agents eux font du commerce pour manger. Les deux buts diffèrent. Par exemple, un professionnel évitera de mettre le doigt sur les défauts d’un bien : charges importantes, taxe foncière rédhibitoire, voisins invivables… Il ne faudra compter que sur vous sur tous ces sujets. Sans parler des travaux : bien souvent, les négociateurs immobiliers n’évoquent qu’une décoration à refaire » ou un « rafraîchissement ». Ne soyez pas naïfs et prenez un décodeur : il y aura sans doute de l’électricité qui ne répondra plus aux normes ou des fenêtres bonnes à changer.
En même temps, on ne peut pas leur en vouloir. Si les agents immobiliers vous « démontent » littéralement le bien, il n’y aura que deux issues : soit vous prendrez vos jambes à votre cou soit vous serez super cassant sur la négociation. Et c’est eux qui devront expliquer aux vendeurs l’offre d’achat à 50 % !
Ceci étant posé, la question est la suivante: qui mieux que le propriétaire pour vous donner des informations précises sur son bien ? Même si, on est bien d’accord, lui non plus n’aura aucun intérêt à pointer les défauts de celui-ci.
L’effet réseau
Si, et j’insiste lourdement sur le si, le négociateur professionnel est à l’écoute, il saura vous dénicher la bonne affaire. Le problème c’est que plus vous êtes précis dans vos souhaits plus cela lui prendra du temps. Beaucoup vont préférer essayer de vous refiler un bien répondant à quelques critères, quitte à jouer le « forcing ». Ou carrément à vous laisser tomber (« trop compliqué ce type… »).
Laissez-moi vous expliquer ce qu’on enseigne aux agents immobiliers pendant leur formation – je les côtoie depuis suffisamment longtemps pour savoir dans quel moule ils sont passés. Voilà un grand classique :
- vous laissez le client expliquer ce qu’il recherche.
- vous notez soigneusement son budget.
- vous lui faites visiter un premier bien qui correspond à ce budget mais le bien n’est pas terrible, il y a des travaux à engager pour le remettre au goût du jour…
- vous lui faites visiter un deuxième bien qui créé le coup de cœur chez lui mais il est 25 % plus élevé que son budget initial.
- si malgré tout, il ne fait pas « l’effort » d’acheter ce bien, vous lui en présenter un autre, 10 % au-dessus de son budget mais qui est quand même sympa, alors çà vaut bien un petit effort, non ?
C’est souvent ce qui vous arrive quand vous rentrez dans une agence immobilière : ils vous prennent pour des lapins de 3 semaines. C’est drôle.
Certains appellent çà de la technique de commercialisation. Perso, cela ne me paraît pas très honnête. Question de point de vue.
Parfois, plus rarement en fait, vous tombez sur de vrais pros qui vont chercher à « coller » au plus près à vos critères. Si une relation de confiance s’établit, ils vont peut-être même vous faire rentrer dans leur fichier « investisseur », vous savez ce fameux fichier privilégié qui vous permet d’être averti avant tout le monde qu’un produit intéressant va rentrer sur le marché. Mais, ne nous leurrons pas, généralement, on intègre ce fichier qu’après au moins une première opération réussie.
En résumé
Aujourd’hui, 68 % des transactions sont réalisées par une agence immobilière (http://www.lefigaro.fr/immobilier/2012/01/23/05002-20120123ARTFIG00430-immobilier-deux-tiers-des-transactions-par-les-agences.php)
Mais la majorité des Français essaient en parallèle d’acheter de particulier à particulier pour multiplier leurs chances de réussite.
Si vous êtes peu sûr de vous et que vous estimez avoir besoin de recommandations, vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immobilier. De même si vous n’êtes pas à l’aise avec le fait de « discutailler » le prix en direct avec un particulier.
Et pour motiver l’agent immobilier à mort afin qu’il négocie à votre place : assurez-lui qu’il conservera le montant initial de sa commission. Car, au final, c’est bien vous qui le paierez.
Si en revanche, vous vous estimez suffisamment aguerri pour traiter en direct avec le propriétaire, l’agent immobilier ne sera plus indispensable.
