Décrocher un crédit pour acheter un bien immobilier n’est pas chose aisée si l’on ne dispose pas d’un CDI. Sans le Saint-Graal peut-on alors investir dans l’immobilier ? Est-il réellement possible de faire un achat immobilier sans CDI ? A l’heure où les taux d’emprunt sont très avantageux, c’est ce que nous allons tenter de découvrir au sein de cet article.
Qu’est-ce qu’un CDI ? C’est un contrat à durée indéterminée, pour les banques et les prêteurs, il représente la pérennité et la sécurité. C’est à dire que lorsque vous disposez d’un CDI, vous êtes à leurs yeux quelqu’un de fiable et surtout quelqu’un de solvable. Pour les banques, un client qui vient faire un emprunt pour acheter un bien immobilier (appartement, immeuble ou encore parking) et qui dispose d’un CDI, c’est l’assurance de pouvoir faire des prévisions de rentabilité et d’être remboursé.
Dans les faits, effectivement un CDI est une bonne chose mais bien trop souvent les jeunes diplômés passent à côté de belles opportunités d’obtenir de l’expérience au travers d’un contrat à durée déterminée et acceptent des CDI à des postes moins élevés simplement parce qu’ils sont obnubilés par ce type de contrat, au même type que les banques.
Alors pour quelqu’un qui n’est pas en CDI, c’est à dire qui travaille à son compte, est au chômage, enchaîne les CDD ou travaille en interim, un achat immobilier sans CDI est-il possible ?
J’ai tenté de répondre à cette question en faisant une expérience simple. Je suis moi-même sans CDI puisque je travaille à mon compte et ne me paye que très peu avec mon entreprise qui démarre simplement. Pour tout vous dire, mon entreprise n’a qu’un bilan à peine positif et une banque demande généralement 2 bilans très bons avant de donner un accord pour un prêt immobilier à un entrepreneur. Ainsi, je vais tenter de faire un achat immobilier sans CDI !
Quel bien je recherche pour un premier achat immobilier sans CDI ?
Le but de ma démarche est d’effectuer un investissement locatif, et oui pour devenir riche il faut utiliser des leviers, et l’immobilier locatif est l’un des meilleurs. C’est à dire que je souhaite acheter un bien immobilier dans le but de le louer à quelqu’un d’autre et d’en tirer, sinon un bénéfice, au moins une rentabilité qui permettrait de couvrir mon crédit et mes charges. C’est ce qu’on appelle une opération blanche. Le but étant alors d’augmenter mon patrimoine sans dépenser le moindre argent.
Je sais déjà que pour un premier achat immobilier sans CDI, l’enveloppe qui me sera donnée ne sera pas grande. Je me concentre donc sur la recherche d’un studio, T1 bis voir T2 en cas de belle occasion. Après une rapide analyse du marché de mon centre ville, je vois que ce genre de biens se louent en moyenne 18,3€ du mètre carré, le prix d’achat au mètre carré quant à lui lui tourne autour de 2500€ / m2.
Je peux donc espérer avant négociation et/ou rénovation un rendement d’environ 8% brut en comptant un mois de vacances locatives sur un bien de 20m2. Ce qui est honnête et permet de rembourser la totalité des mensualités d’un prêt immobilier sur 20 ans avec les taux fixes actuels.
Je compte faire quelques travaux dans l’appartement et notamment acheter des meubles pour pouvoir le louer en LMNP. De fait, j’aurais besoin d’une enveloppe d’environ 70.000€ pour mon premier achat immobilier sans CDI.
Comme n’importe qui je me tourne vers ma banque pour décrocher mon crédit immobilier
J’ai pris RDV avec mon banquier qui suit mes comptes depuis plus de 3 ans et avec qui j’entretiens de très bonnes relations. Après lui avoir expliqué mon projet et ma situation, il me demande simplement si je dispose de cautions solidaires pour cet emprunt, il m’informe que sans caution l’obtention d’un prêt sera très difficile, et ce, malgré mes revenus corrects, mes comptes propres (sans crédit à la consommation) et mon épargne de précaution.
Je lui indique donc que je dispose de deux cautions solidaires financièrement fiables. Suite à cela, il m’imprime donc deux simulations de prêt très intéressantes, l’une sur 20 ans et l’autre sur 25 ans. Il m’informe aussi qu’il doit en référer à sa hiérarchie et que ces deux simulations ne sont pas des offres de prêt. Etant donné que je ne suis pas en CDI, sa hiérarchie doit valider mon dossier afin de m’accorder un prêt immobilier.
Quelques jours plus tard, je reçois un appel de mon banquier qui ne « comprend pas pourquoi ils n’ont pas accepté ». Sincèrement ? Je m’y attendais, une banque de détail nationale ne fait justement pas dans le détail. Peu importe la situation de leur client, ils ont des grilles et des barèmes. Si vous ne rentrez pas dans ces barèmes, je pense qu’il est inutile de chercher à emprunter pour votre achat immobilier sans CDI chez eux.
Deuxième essaie pour faire un achat immobilier sans CDI : les courtiers
Je me suis rendu sur le site de MeilleursTaux, non ce n’est pas un article sponsorisé ! J’ai simplement choisi ce courtier car il apparaît toujours dans les premiers résultats google, mais surtout car ils disposent d’une agence juste en bas de chez moi… pratique ! Après avoir passé les nombreuses étapes pour remplir un dossier en ligne… j’ai reçu un coup de téléphone d’une dame de l’agence de ma ville.
Très sympathique, cette dame m’a clairement expliqué les choses. Sans CDI l’opération semble être compromise, et ce, pour plusieurs raisons :
- Même avec un garant solvable et à l’aise financièrement, ma situation financière est passée au peigne fin.
- Lors d’un investissement locatif, les banques refusent dans 95% des cas de prêter de l’argent si l’emprunteur n’est pas propriétaire de sa résidence principale.
- Dans le calcul du taux d’endettement, seuls 70% des loyers sont comptabilisés et non 100%. Par exemple, si vous louez votre bien 400€/mois alors la banque retiendra que vous ne recevrez que 280€ de loyer mensuel…
- Enfin pour un investissement locatif, peu de banques offrent des crédit jusqu’à 25 ans mais préfèrent proposer des crédits immobiliers sur 15 voir 20 ans maximum.
- Enfin, en tant qu’entrepreneur, ce n’est pas deux mais trois bilans qu’il me faudrait pouvoir présenter.
Autant vous dire qu’un premier achat immobilier sans CDI semble relativement compromis pour moi…
En conclusion, un achat immobilier sans CDI est-il possible ?
Sincèrement je commence à réellement douter qu’il soit possible d’emprunter pour effectuer un achat immobilier sans CDI. Quelles solutions reste-t-il ?
- L’autofinancement : c’est à dire d’acheter moi-même un appartement cash
- Le crédit à la consommation : il se révèle à mon sens beaucoup trop cher pour un investissement locatif
- Trouver un CDI : trouver un CDI et passer la période d’essai pour emprunter, quitte à mettre en stand-by ma société pendant 2 à 3 mois.
